Autor: María Elizabeth Nieto J.
Perla Margarita Mendoza G.
Código Civil Nicaragua.
El Código Civil de Nicaragua en el Arto. 1715
C. Establece que: “la posesión es la retención o disfrute de cualquier cosa o
derecho”. La posesión esta constituida
por el Corpus y el Animus. El Corpus es
la ocupación el apoderamiento material de la cosa, que debe ser actual, directa
e inmediata pudiendo disponer de esta. Y el Animus que es la voluntad de
pretender poseer, obrar como dueño y señor de la cosa.
Para
que exista una verdadera posesión esta deberá ser de mínimo un año, al igual
que la inscripción del título posesorio.
Pueden
ser objeto de posesión las cosas o derechos que sean susceptibles de
apropiación (art. 1721 C), para que sea posible la Posesión se debe tener justo
Titulo para que de origen al dominio. El justo título puede ser:
- · Título Traslativo de Dominio, el que por su naturaleza sirve para transferir el dominio este puede ser mediante compraventa, permuta, etc.;
- · Títulos Declarativos de Dominio, este se limita a reconocer el dominio o posesión, no crean ni transfieren, solo confirman una situación ya existente por medio de las sentencias judiciales;
- · Títulos de Posesión, los cuales confieren derechos de posesión sobre un bien, pero que puede adquirirse el dominio a través del tiempo por la prescripción positiva. (Art. 1729 C.).
Las compraventas posesorias
ante notario son verdaderas escrituras públicas, su valor legal
es el de una compra venta legítima. Se
deberá inscribir en el Registro Público dicho título, ya que la misma
legislación nos indica que en caso de que existan dos títulos posesorios sobre
la misma cosa, prevalecerá el de mayor antigüedad. En la
práctica el sistema legal nicaragüense reconoce la inscripción como un medio de perfeccionamiento de los
derechos de propiedad.
Sin embargo es obligación del notario cumplir
con lo que mandan las diferentes leyes para extender la escritura pública de
compra venta posesoria.
Los documentos públicos autorizados por
notario deben cumplir con los
requisitos, formalidades y solemnidades que la ley exige de esta manera serán
considerados auténticos. (Art. 2364 del C.).
Los documentos públicos hacen plena prueba no
sólo contra los contratantes y sus causahabientes, sino también contra terceros
(Art. 2374 del C.).
20 Art. 16 L.N.: “Ningún cartulario podrá autorizar
escritura alguna de transferencia de dominio de bienes raíces, sin llenar de
previo el requisito de que habla el Arto. 3811 C.”.
Art. 3811 C.: “Los notarios ante quien se otorguen escrituras en que se constituya hipoteca, deberá exigir un certificado del encargado del Registro, en que consten los gravámenes anteriores o la libertad de la finca, expresando todas estas circunstancias en la escritura”.
Art. 3812 C.: “Los notarios que omitan éste requisito incurrirán en pena de pagar los daños y perjuicios que causaren; y en caso de insolvencia, en la suspensión de su oficio por un año”.
21 Art. 35 Legislación Tributaria Común: “Los notarios no podrán autorizar escrituras públicas de contratos en que se constituyan o traspasen derechos reales sobre bienes inmuebles si no se les presentasen: b) Recibo fiscal del impuesto sobre transmisión de derechos relativos a bienes inmuebles. De los documentos mencionados deberá el notario hacer una breve relación en la escritura indicando números, fechas y valores en ellas consignados. También deberá acompañar copia o copias, según el caso, al registrador y dejarse el original para los anexos del protocolo; más si por circunstancias de urgencia que él mismo calificará, le fuese imposible obtenerlos antes del otorgamiento, podrá proceder a éste, pero en el testimonio deberá hacer la relación que se expresa en la parte primera de éste párrafo y acompañar las copias como se indica”.
22 Art. 9 Ley de Solvencia Municipal: “Los Notarios Públicos cuando vayan a realizar transacciones en el que se constituyan o traspasen derechos reales bajo cualquier modalidad, están obligados a solicitar al propietario del bien inmueble objeto del contrato, la presentación de la Solvencia Municipal y deberán insertarla íntegramente al final de la escritura correspondiente. En caso de urgencia el Notario Público, podrá cartular sin tener a la vista la Solvencia Municipal; pero queda obligado a insertarla íntegramente al final del testimonio que libre de dicha escritura”.
Art. 10 Ley de Solvencia Municipal: “El Notario Público autorizante que omitiese tener a la vista la Solvencia Municipal y no la insertare en el testimonio librado, será sancionado de acuerdo a lo que establece la Ley Nº 260 Ley Orgánica del Poder Judicial y su Reglamento, Decreto 63-99”.
Art. 3811 C.: “Los notarios ante quien se otorguen escrituras en que se constituya hipoteca, deberá exigir un certificado del encargado del Registro, en que consten los gravámenes anteriores o la libertad de la finca, expresando todas estas circunstancias en la escritura”.
Art. 3812 C.: “Los notarios que omitan éste requisito incurrirán en pena de pagar los daños y perjuicios que causaren; y en caso de insolvencia, en la suspensión de su oficio por un año”.
21 Art. 35 Legislación Tributaria Común: “Los notarios no podrán autorizar escrituras públicas de contratos en que se constituyan o traspasen derechos reales sobre bienes inmuebles si no se les presentasen: b) Recibo fiscal del impuesto sobre transmisión de derechos relativos a bienes inmuebles. De los documentos mencionados deberá el notario hacer una breve relación en la escritura indicando números, fechas y valores en ellas consignados. También deberá acompañar copia o copias, según el caso, al registrador y dejarse el original para los anexos del protocolo; más si por circunstancias de urgencia que él mismo calificará, le fuese imposible obtenerlos antes del otorgamiento, podrá proceder a éste, pero en el testimonio deberá hacer la relación que se expresa en la parte primera de éste párrafo y acompañar las copias como se indica”.
22 Art. 9 Ley de Solvencia Municipal: “Los Notarios Públicos cuando vayan a realizar transacciones en el que se constituyan o traspasen derechos reales bajo cualquier modalidad, están obligados a solicitar al propietario del bien inmueble objeto del contrato, la presentación de la Solvencia Municipal y deberán insertarla íntegramente al final de la escritura correspondiente. En caso de urgencia el Notario Público, podrá cartular sin tener a la vista la Solvencia Municipal; pero queda obligado a insertarla íntegramente al final del testimonio que libre de dicha escritura”.
Art. 10 Ley de Solvencia Municipal: “El Notario Público autorizante que omitiese tener a la vista la Solvencia Municipal y no la insertare en el testimonio librado, será sancionado de acuerdo a lo que establece la Ley Nº 260 Ley Orgánica del Poder Judicial y su Reglamento, Decreto 63-99”.
En la práctica legal no es
recomendable adquirir bienes muebles o inmuebles que posean tan solo derechos
posesorios ya que acarrearía un procedimiento civil en caso de estar estos
derechos posesorios fundados en mala fe. Es recomendable antes de adquirir un
bien inmueble realizar una investigación del tracto registral por lo menos
abarcando 30 años atrás.
